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第一章 绪论1

一、城中村研究回顾2

1.城中村的概念2

2.城中村的类型划分3

3.城中村的发展阶段4

4.城中村的形成原因5

5.城中村改造的主要模式9

6.城中村研究的历史脉络10

7.城中村的分类研究12

8.深圳、天津、广州科学城的城中村问题研究15

9.城中村研究文献的特点16

二、研究对象与问题18

1.研究对象18

2.研究问题19

三、研究目的与意义22

四、研究视角24

第二章 新城中村建设对城市发展的负面影响25

一、义乌新城中村建设历程26

1.义乌新城中村建设26

2.推动义乌城中村改造的动力27

二、义乌新城中村的现状特征28

1.村落关系依然存在28

2.村民宅基地仍是集体土地28

3.村民市民化的困惑29

4.杂乱无序的利用29

5.建筑形式千篇一律30

6.公共设施配套和绿化建设缺乏30

三、新城中村给城市发展带来的负面影响31

1.影响城市规划的功能布局和功能结构32

2.影响城市资源的优化配置33

3.影响城市品质的提升33

4.影响城市化的进程34

第三章 新城中村存在问题的深层次原因分析35

一、宅基地制度36

1.宅基地政策在城中村改造中的延续36

2.宅基地集体所有的属性36

3.宅基地所有权主体模糊37

4.宅基地安置直接导致村庄建设用地的增加37

二、义乌新城中村建设相关技术政策和规定38

1.《义乌市旧村改造暂行办法》（1999）38

2.《义乌市旧村改造暂行办法》（2001）39

3.《义乌市新农村住房建设实施办法》40

4.《义乌市城乡新社区建设实施办法》42

三、高度发达的商业经济的驱动47

1.商业经济推动专业街的改造模式47

2.专业街导致村内及城市整体功能混乱48

3.专业街的引入导致村民对垂直房的偏爱48

四、村民对土地的高度依赖49

1.土地崇拜是村民喜欢垂直房的情感原因49

2.村民对土地价值认识的误区是喜欢垂直房的经济原因50

五、现有“创新”模式的适应性分析53

1.“高低”结合模式53

2.“工业、居住”结合模式55

第四章 创新城中村改造模式的理论研究57

一、城中村宅基地产权理论58

1.宅基地使用权集体属性的法律产权的缘起及特征58

2.宅基地使用权权能的分析59

3.新城中村宅基地使用权低效经营的表现形式60

4.释放宅基地产权的可行性63

5.释放宅基地产权的必要性64

二、城中村宅基地地租分析66

1.地租的概念67

2.古典经济学的地租理论回顾67

3.新古典经济学的地租理论回顾68

4.马克思的地租理论回顾68

5.城市地租理论回顾69

三、城中村区位分析74

1.区位的概念74

2.区位理论74

四、城市地租与区位的关系75

五、运用城市地租和区位理论分析新城中村宅基地地租的前提76

六、新城中村宅基地地租构成及收益主体分析77

1.新城中村宅基地的绝对地租78

2.新城中村宅基地的级差地租I79

3.新城中村宅基地的级差地租Ⅱ80

4.新城中村宅基地垄断地租82

5.创新模式的新城中村宅基地地租的分配83

七、城中村住房与报酬资本化分析85

1.报酬资本化理论85

2.地产价格86

3.房产价格的概念87

4.房地产价格及特点88

5.村民对住房低效利用的无奈89

第五章 城中村改造创新路径探讨91

一、新城中村宅基地产权释放92

1.宅基地产权的分类释放93

二、运用地租理论，创新新城中村改造方式96

1.明晰新城中村宅基地的收益主体，创新改造方式96

2.城中村改造与城市化同步推进的实施路径97

三、运用区位理论，提高城市综合经营效益98

四、运用报酬资本化理论，剖析村民住房的价值与收益的关系99

1.运用收益法比较村民住房与城市居住小区的价值99

2.运用收益法理论提高村民对住房价值的认识99

五、宅基地价值化城中村改造模式相关利益体分析100

1.宅基地价值化城中村改造模式村民利益的表现形式100

2.宅基地价值化城中村改造模式城市利益的表现形式101

六、宅基地价值化城中村改造模式的政策及组织保障101

1.宅基地价值化城中村改造模式的政策保障101

2.宅基地价值化城中村改造模式的组织保障103

第六章 义乌经济开发区城中村实证研究105

一、义乌经济开发区概况106

1.基本情况106

2.开发区开发建设的基本特点106

3.开发区的定位和发展方向108

二、义乌经济开发区城中村的分布及改造情况108

1.城中村基本情况及分布特点108

2.新城中村建设情况111

3.新城中村与工业布局的关系125

三、新城中村村民住房权益分析127

1.新城中村村民对住房权益的基本认知127

2.新城中村村民住房收益基本情况129

3.村民住房与城市居住小区住房建设成本测算138

4.新城中村村民住房与城市居住小区住房收益能力测算142

四、义乌经济开发区新城中村宅基地地租与村民利益的关系154

1.义乌经济开发区新城中村宅基地绝对地租计算154

2.义乌经济开发区新城中村宅基地级差地租I计算155

3.新城中村宅基地级差地租Ⅱ158

4.新城中村宅基地垄断地租165

5.新城中村宅基地地租与不同建设模式收益对比165

6.以三种地租之和为宅基地价值化基础地租，同质区域内享受相同级差地租166

五、开发区四期实施宅基地价值化利益分析168

1.开发区四期村庄分布及特点168

2.开发区四期城中村改造创新模式利益分析173

结语182

1.结论182

2.经济欠发达地区宅基地价值化的运用183

3.乡村宅基地置换与宅基地价值化模式184

4.进一步研究的内容184

参考文献185

附录 城中村改造研究调查问卷193

后记197