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陈耕副总经理在中国石油天然气集团公司住房制度改革工作会议上的讲话（代序）3

第一部分3

第一章 中国城镇住房制度改革的历史沿革3

第一节 改革开放前的中国城镇住房制度3

第二节 我国城镇住房制度改革二十年历程5

一、公房出售试点阶段（1979—1985年）5

二、提租补贴阶段（1986—1990年）7

三、以售带租阶段（1991—1993年）11

四、综合配套、全面推进阶段（1994—1998年6月）13

五、住房分配货币化阶段（1998年7月至今）17

第二章 房地产产权制度和房地产市场体系18

第一节 产权理论和房地产产权制度现状评价18

一、法学理论中的财产和产权18

二、现代产权理论19

三、房地产产权与产权制度20

四、我国房地产产权制度现状评价21

第二节 改革我国房地产产权制度25

一、改革的目标25

二、改革的原则26

三、改革的主要内容28

第三节 企业职工住房产权状况29

第四节 房地产市场体系建设33

第三章 住房分配货币化36

第一节 企业实行住房分配货币化的意义36

一、传统住房制度的根本弊端与症结所在36

二、住房制度改革的反思38

三、住房市场化——难点及其可行性41

四、企业实行住房分配货币化的现实意义43

第二节 国家关于住房分配货币化的政策规定46

一、申请住房公积金贷款49

第三节 住房公积金49

二、支取住房公积金52

三、建立新型住房公积金制度53

第四节 物业管理发展情况和物业管理费理人工资55

一、物业管理的发展状况和存在的主要问题55

二、企业职工住宅的物业管理费现状60

三、物业管理费理入工资的原因62

四、物业管理费理入工资的方式63

第四章 企业住房分配货币化改革65

第一节 企业住房分配货币化的主要内容65

一、住房分配货币化政策的总体框架65

二、企业住房分配货币化的基本目标66

三、企业住房分配货币化补贴的对象66

四、企业住房分配货币化补贴的计发办法67

五、企业住房补贴建筑面积标准的确定68

六、住房补贴资金的管理和使用69

七、职工住房面积超标处理办法69

八、企业住房分配货币化应处理好的几个问题69

第二节 建立职工住房档案71

一、建立职工住房档案的必要性71

二、建立职工住房档案应注意的事项71

第三节 企业住房分配货币化配套改革72

一、建立和完善企业住房供应的新体制73

二、建立与市场机制相适应的住房管理新体制74

第五章 经济适用住房76

第一节 经济适用住房的概念和特征76

一、经济适用住房的概念76

二、经济适用住房的价格构成77

三、经济适用住房的特征77

一、经济适用住房的建设方式78

第二节 经济适用住房的建设和发展78

二、经济适用住房的建设79

三、经济适用住房的发展81

第三节 企业自建经济适用住房利弊分析83

一、企业自建经济适用住房的益处83

二、企业自建经济适用住房的弊端83

三、企业应建立一套有效的调控机制85

第二部分89

第六章 中国石油天然气集团公司住房分配货币化的方案89

《中国石油天然气集团公司关于深化住房制度改革实行住房分配货币化的实施方案》89

阎三忠副总经理在中国石油天然气集团公司住房制度改革工作会议结束时的讲话97

1 为什么要深化企业住房制度改革？104

3 集团公司深化住房制度改革的指导思想、基本原则和主要内容是什么？104

2 国家对石油企业深化住房制度改革的政策是如何规定的？104

住房分配货币化部分104

第七章 有关问题解答104

4 什么是住房分配货币化105

5 住房分配货币化的主要形式有几种？105

6 集团公司《实施方案》的主要特点是什么？105

7 住房补贴的发放对象是什么？105

8 什么是无房职工？什么是住房未达标职工？106

9 集团公司对各职级人员住房补贴建筑面积标准是怎样规定的？106

10 职工现住房面积如何核定？106

11 住房补贴是如何构成的？怎样计算？106

12 无房老职工住房补贴如何计发？107

13 住房未达标老职工住房补贴如何计发？107

14 新职工住房补贴如何计发？107

19 这次实行住房分配货币化为什么要统一政策？为什么要严守纪律？108

17 实行住房分配货币化后，职工怎样购房？108

18 为什么要对职工现住房情况进行普查？108

16 住房补贴资金如何管理？108

15 离退休人员住房补贴如何计发？108

20 企业实施住房分配货币化的工作程序是什么？109

21 什么是老职工？什么是新职工？109

22 住房分配货币化的基本方式有哪些？110

23 职工住房档案如何管理？110

24 企业中的专业技术人员离退休后，住房补贴建筑面积标准是否调整？110

25 实行住房补贴后职工调离或出国怎么办？111

26 购买、租住其他单位住房的职工是否参加住房分配货币化？111

27 企业要不要建立轮候制度？111

28 集体所有制企业是否实行住房分配货币化111

29 职工住房和职级的认定时间是怎样规定的？111

36 为什么采用建筑面积来核定住房面积？112

35 职工承租私房，单位负担了一定数额的租金，如何界定其住房情况？112

34 什么是不成套住房？112

33 按标准价购买公有住房的职工属不属于住房补贴的对象112

32 住房来源包括哪几种？112

31 房屋类型包括哪几类？112

30 房屋结构分为几类？112

37 举例说明无房老职工如何计算和发放住房补贴？113

38 举例说明住房未达标老职工如何计算和发放住房补贴？114

39 举例说明新职工如何计算和发放住房补贴？114

分有住房部分115

40 什么是公有住房？购买公有住房有几种价格？115

41 购买公有住房后调整住房怎么办？115

42 公有住房出售后如何进行维修管理？116

43 购买公有住房要交哪些税费？已购公有住房上市交易时买卖双方应各缴纳哪些税费？116

44 危改回迁购房，产权如何确定？117

45 企业的腾退旧房怎样出售117

46 购房过程中购房人去世的，如何办理产权手续？117

47 职工及其配偶在两个单位分别分了房子，其住房面积怎样核定？117

50 什么是已购公有住房？政府对已购公有住房上市有什么特殊规定？118

49 父母承租或购买的公房，父母去世后由子女居住，房屋面积应怎样核定？父母单位的房子，父母还健在，住房承租人或购买人是其子女，住房面积应怎样核定？118

48 两家合租一套公房，住房面积怎样核定？118

51 什么是不宜出售的公有住房？119

经济适用住房部分119

52 什么是经济适用住房？119

53 企业如何加快住房建设解决职工住房问题119

54 购买经济适用住房需要办理哪些手续？119

55 购买经济适用住房要交哪些费用？120

56 已购经济适用住房上市出售需要办理哪些手续？121

57 什么是集资合作建房？122

商品房部分122

58 什么是商品房？商品房价格由哪些因素构成？122

59 购房人怎样才能确定购买的商品房是合法的？123

60 购买商品房需要经过哪些阶段和程序？123

61 商品房的面积如何计算？124

62 目前买卖房屋，营业税和契税该交多少？购买一套商品房共需花多少钱？125

63 什么叫错屋房型？127

廉租房部分128

64 什么是廉租房？什么人可以承租廉租房？128

65 廉租房的租金标准是如何确定的？128

66 廉租住房从哪里来？128

67 符合申请廉租房条件者如何申请承租廉租房？129

68 哪几类房屋法律规定不能出租？130

69 个人出租房屋应缴纳哪些税费？130

70 出租房屋登记备案手续如何办理？131

71 怎样办理私有房屋租赁合同公证？132

72 出租人出租房屋时在哪些情况下可以收回房屋？132

74 哪些人可以申请公积金贷款？133

75 申请公积金贷款的具体条件有哪些？133

73 个人住房贷款包括哪几种？133

住房贷款部分133

76 购买什么样的住房可以申请公积金贷款？134

77 到哪里申请公积金贷款？134

78 一个人可申请多少公积金贷款？134

79 公积金贷款的期限由谁确定？134

80 公积金贷款的利率是如何确定的？134

81 公积金贷款有哪些担保方式？135

82 申请公积金贷款有哪些步骤？135

83 公积金贷款的评估费用如何收取？135

84 公积金贷款如何偿还？136

85 实施住房分配货币化后，新职工通过什么渠道解决职工住房问题137

86 抵押贷款的基本程序是怎样的？137

87 什么叫个人住房担保贷款？什么叫个人住房按揭？两者有何共同点？137

89 公积金贷款和商业性个人住房贷款有什么区别？138

88 个人住房贷款的利率如何确定？138

90 申请商业性个人住房贷款有几种担保方式？139

91 什么是个人住房保险？在什么情况下应进行个人住房保险？140

92 住房贷款怎样申办最经济？140

93 “押旧买新”怎么办？141

物业管理部分142

94 什么是物业？什么是物业管理？物业管理包括哪些内容？142

95 什么是业主？业主有哪些权利和义务？143

96 企业住房出售后物业如何管理？144

97 普通住宅的物业管理费构成是什么？145

98 高档住宅的物业管理费是多少？145

99 空置房是否要交物业管理费？145

100 社会化的物业管理公司收取哪些费用？收费标准是怎样构成的？145

101 物业管理费中对公共水电费的分摊是如何界定的？147

住房产权与其他部分147

102 什么是住房产权？住房产权管理包括哪些内容？147

103 什么是住房产权证书，住房产权证书由谁收执？148

104 个人购买公有住房和经济适用住房是否拥有产权？其产权性质与一般商品房有什么异同？149

105 什么是房屋继承？什么是房屋继承权？150

106 什么是房屋赠与？房屋赠与应具备什么条件？150

107 职工经房改取得产权证后辞职或调离，售房单位是否可要求收回房屋或补足房款？150

108 我国公有住房的居住权是否是一种独立产权？能否有价转让？151

109 已购公有住房和经济适用房上市出售后，该户是否可以再按成本价或经济适用房价购买公房和经济适用房？152

110 取得房屋所有权应办哪些手续？152

111 什么是房地产交易？153

112 我国是如何进行房地产价格管理的？154

113 怎样进行房改房评估？155

114 目前可以上市的住房包括哪些？156

115 夫妻双方离婚，以成本价购买的公房怎样分割？156

116 房改房上市具体的办事程序是怎样的？156

117 房改房能否私下交易？158

118 房地产开发经营中主要涉及哪些税种？158

119 房产税有哪些主要规定？159

120 什么是契税？160

121 什么是印花税？162

122 房改房上市交易税费按什么标准征收163

123 城市房屋拆迁有几种法定形式？164

124 如何进行城市房屋拆迁补偿？164

125 如何进行城市房屋拆迁安置167

126 住宅小区分建配套设施所有权归谁？167

127 房地产抵押贷款分几种类型？168

128 什么是房地产典当？169

第八章 有关企业住房分配货币化的主要做法170

成都飞机工业（集团）有限责任公司职工购买经济适用住房补贴暂行实施办法170

大连柴油机公司职工住房分配货币化补贴方案174

中国海洋石油总公司企劳制职工住房差额补贴办法180

天津航道局津塘地区职工住房分配货币化实施办法（试行）188

天津海洋运输总公司中远散货运输有限公司深化房改实施住房货币分配方案（试行）209

大连华能—小野田水泥有限公司贷款资助职工自购住房暂行办法216

第九章 有关政策法规221

国家政策法规221

中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日）221

国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（1994年7月18日 国发[1994]43号）233

国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998年7月3日 国发[1998]23号）241

建设部、财政部、国家经济贸易委员会、会国总工会关于进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知（2000年5月8日 建房改[2000]105号）246

建设部办公厅 关于印发刘志峰副部长在部分省市贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》座谈会上的讲话（要点）的通知（1998年10月13日 建办住房[1998]50号）251

建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部关于印发《城镇经济适用住房建设管理办法》的通知（1992年12月15日 建房[1994]761号）263

财政部关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知（2000年9月6日 财企[2000]295号）266

财政部关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的补充通知（2000年12月24日 财企[2000]878号）269

财政部 关于印发《企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》的通知（2001年1月11日 财会[2001]5号）274

财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（1999年7月20日 财税字[1999]210号）279

财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（1999年12月2日 财税字[1999]278号）281

中国人民银行《个人住房贷款管理办法》（1998年5月9日 银行[1998]190号）283

监察部、建设部、财政部关于制止和纠正城镇住房制度改革中违纪违法行为的通知（1998年9月22日 监发[1998]2号）290

中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》的通知（1999年8月16日 厅字[1999]10号）293

国务院机关事物管理局、中共中央直属机关事务管理局《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（2000年2月21日 国管房改字[2000]36号）301

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995年9月8日 建房[1995]517号）307

国家经委《建筑面积计算规则》（1982年11月12日 [1982]经基设字58号）310

地方政策法规313

北京市企业住房分配货币化试点办法313

上海市人民政府批转市房地局市房改办制定的关于进一步推进本市公有住房出售若干规定的通知（1999年12月28日 沪房地改[1999]0867号）316

天津市进一步深化城镇住房制度改革实施办法（1999年6月25日 津政发[1999]28号）321

大连市企业单位住房分配制度改革指导方案327

哈尔滨市企业单位实行住房分配货币化指导意见333

甘肃省政府关于企业住房分配货币化的指导意见（1999年9月10日 甘房改办发[1999]41号）338

贵阳市住房分配货币化改革方案343

成都市企业职工住房补贴实施指导性意见（2001年2月14日 成房委办[2001]06号）353

附件 中国石油天然气集团公司《关于开展职工住房普查建立职工住房档案工作的通知》358

后记366