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第一编 拆迁法律制度3

第一章 拆迁法律制度概述3

第一节 拆迁制度的立法沿革3

一、从新中国成立到1991年之间的拆迁立法状况3

二、1991年的《城市房屋拆迁管理条例》3

三、2001年的《城市房屋拆迁管理条例》4

四、2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》4

第二节 房屋拆迁的常见概念5

一、什么是拆迁？5

二、什么是征收？5

三、什么是征用？6

四、什么是划拨土地和出让土地？6

五、什么是产权调换？7

六、什么是行政诉讼？7

七、什么是行政复议？7

第三节 国有土地上房屋征收流程8

一、房屋征收决定程序流程图8

二、房屋征收补偿程序流程图9

第二章 国有土地上房屋征收的主体10

第一节 征收人10

一、房屋征收与补偿主体——市、县级人民政府11

二、房屋征收与补偿的组织实施主体——房屋征收部门14

三、市、县级人民政府其他相关部门16

第二节 被征收人16

第三节 其他相关主体17

一、房屋征收实施单位17

二、其他服务类主体17

第三章 房屋征收的前期准备22

第一节 房屋征收的前提条件22

一、须是为了公共利益需要进行房屋征收活动22

二、须取得有关项目的预审批23

三、制定征收补偿方案并经过充分论证和征求公众意见24

四、按照有关规定进行社会稳定风险评估25

五、征收补偿费用足额到位、专户储存、专款专用27

第二节 房屋征收的其他附加条件28

第四章 征收决定30

第一节 作出征收决定的程序30

一、确定房屋征收范围31

二、拟定征收补偿方案31

三、论证征收补偿方案与听证31

四、对征收补偿方案征求公众意见32

五、修改征收补偿方案32

六、社会稳定风险评估33

七、政府常务会议讨论决定的事项35

八、落实征收补偿费用35

九、公告与进场35

十、宣传解释工作35

第二节 征收决定作出过程中被征收人的权利和义务35

一、被征收人享有的权利35

二、被征收人必须履行的义务40

第三节 房屋征收决定的内容40

第四节 征收决定的实施41

一、房屋征收实施单位的法律地位和重要性41

二、征收实施单位的资质42

三、房屋征收实施单位的职责范围44

四、对“不以营利为目的”的理解45

五、征收实施单位管理制度的完善46

六、房屋征收部门的监督46

第五章 被征收房屋的价格评估48

第一节 征收评估的法律依据48

第二节 征收房屋评估程序49

一、选定评估机构49

二、签订合同49

三、实地评估49

四、业内评估50

五、公示解释50

六、提交报告50

七、申请复核50

八、对结果有异议可申请鉴定51

第三节 房屋评估机构51

一、房屋评估机构的选择51

二、房地产估价师的资质52

三、房屋征收评估委托合同52

第四节 房屋征收评估方法及原则53

第五节 征收房屋评估中的几个特殊问题55

一、关于“房屋评估值”和“补偿费”55

二、土地使用权价值评估55

第六章 征收补偿60

第一节 征收补偿的原则、当事人和范围60

一、征收补偿的原则60

二、征收补偿的当事人62

三、征收补偿范围65

第二节 房屋征收补偿的方式69

一、货币补偿69

二、产权调换70

三、货币补偿和产权调换相结合72

四、被征收人补偿方式的选择权72

第三节 房屋征收补偿安置协议73

一、房屋征收补偿协议签订主体73

二、房屋征收补偿安置协议主要内容74

三、房屋征收补偿协议的性质75

第四节 房屋征收补偿标准76

一、房屋征收补偿标准的具体规定77

二、《征收条例》规定的补偿标准应当注意的问题77

三、《征收条例》关于补偿标准的不足之处78

第五节 房屋征收补偿决定79

一、作出补偿决定的情形79

二、作出补偿决定的主体和依据80

三、作出征收补偿决定的程序81

第六节 特殊房屋征收补偿82

一、产权不明房屋的补偿82

二、租赁房屋的补偿83

三、使用权公房的补偿84

四、文物古迹、寺庙的征收补偿85

五、违法建筑、临时建筑的征收补偿85

第七章 房屋征收中的强制执行87

第一节 强制执行申请应当遵循的程序87

第二节 强制执行的申请88

一、申请条件88

二、申请主体89

三、申请材料89

第三节 强制执行申请管辖法院90

第四节 强制执行申请的执行91

一、执行主体91

二、强制执行的审查91

三、不予强制执行的情形92

第八章 房屋征收与补偿的救济93

第一节 行政复议93

一、房屋征收中可以申请行政复议的事项93

二、行政复议申请的时限93

第二节 行政诉讼94

一、房屋征收案件的受案范围94

二、提起行政诉讼的时限96

第三节 征收机关的救济途径96

第九章 房屋征收与补偿中的法律责任97

第一节 政府及房屋征收部门的法律责任97

一、承担法律责任的主体97

二、违法行为的种类97

三、法律责任形式98

第二节 暴力强拆的法律责任101

一、非行政主体的法律责任102

二、行政主体的法律责任102

第三节 暴力抗拆的法律责任103

一、法律责任主体103

二、违法行为种类104

三、法律责任形式104

第四节 评估机构的法律责任104

一、规制的对象105

二、违法行为种类105

三、法律责任105

第二编 拆迁常见案例评析109

第一章 国有土地上房屋征收与补偿案例分析109

1.拆迁安置房屋产权登记错误该如何处理？109

2.公房拆迁使用了别人的公积金贷款购房应该如何认定产权？112

3.承租违法建筑的承租人能否得到补偿？115

4.对拆迁安置补偿房不满可以要求调换或补偿吗？118

5.公房共居人依据在册户籍但未实际居住能否获得拆迁补偿？121

6.拆迁前赠与的房屋，拆迁后当事人能否撤销赠与？124

7.婚前房屋婚后拆迁获得的拆迁安置房屋算夫妻共同财产吗？126

8.政府部门未按拆迁补偿协议进行置换补偿该如何诉讼？128

9.拆迁中被征收人对房屋评估报告不满该如何处理？132

10.房屋拆迁安置补偿合同在什么情况下无效？135

11.拆迁安置补偿合同中约定的条款确实无法履行怎么办？138

12.被拆迁人认为拆迁许可不合法怎么办？141

13.承租人死亡后公房拆迁，拆迁利益应该如何分配？145

14.拆迁中对特殊利益群体如何保护？148

15.被拆迁人在签订拆迁安置补偿协议后拒不腾房怎么办？151

16.被征收人遭遇非法强拆怎么办？154

17.开发商逾期交付拆迁安置房被征收人应当获得哪些损失补偿？158

18.如何认定“如遇房屋拆迁合同终止不补偿”条款的效力？163

19.如何区分经营性用房和住宅用房？166

20.有承租关系的拆迁，停产停业损失应该补给谁？169

21.对拆迁行政裁决申请不予受理怎么办？173

22.如何挑开拆迁黑幕申请信息公开？176

23.在拆迁过程中如何利用谈判最大限度地维护自身合法利益？182

第二章 农村房屋拆迁常见案例分析185

24.宅基地上建房拆迁安置利益如何进行析产？185

25.老房翻建后如何解决拆迁补偿的分割？189

26.小产权房拆迁补偿应当归谁？193

27.在拆迁中未成年人是否享有宅基地和房屋相应补偿份额？195

28.农村出嫁女在拆迁时能否得到宅基地的补偿？198

29.无证房或证件不全的房屋是否都是违法建筑？200

30.行政强拆与司法强拆分别在什么情况下适用？203

第三编 房屋征收常见问题专家解答209

第一章 房屋征收程序常见问题209

1.如何审查征收决定的合法性？209

2.如何区别公益征收与商业征收？209

3.被征收人如何申请听证？210

4.征收暂停办理期限？暂停办理的事项有哪些？211

5.分家析产时遇征收，房屋管理部门是否可以拒绝变更房屋产权证？211

6.土地使用权届满后征收，是否只补房，不补地？212

7.征收房屋的一般流程是什么？213

8.征收房屋涉及的常用法律法规有哪些？214

第二章 征收补偿常见问题215

9.征收补偿的安置原则是什么？215

10.征收补偿的范围是什么？215

11.征收补偿的方式有哪些？215

12.订立征收安置补偿协议的注意事项有哪些？216

13.谁应该获得征收补偿？217

14.买卖房屋后尚未进行产权登记即遇征收，应当如何确定被征收人？217

15.我该和谁签征收安置补偿协议？218

16.征收补偿协议一般包括哪些内容？218

17.达不成征收补偿协议怎么办？218

18.达成征收补偿协议后，征收人能否变更安置房的设计结构？219

19.达成征收补偿协议后，征收人拒不履行怎么办？219

20.达成征收补偿协议后，被征收人拒绝腾房怎么办？219

21.在什么情况下可以撤销征收补偿协议？219

22.在什么情况下征收补偿协议无效？220

23.征收补偿协议的约定条款无法履行怎么办？220

24.怎样确定征收补偿费用的支付期限？220

25.在什么情况下可以作出征收补偿决定？221

26.无偿划拨土地上与有偿使用土地的征收补偿安置的标准是否一样？221

27.自行解决住宿的被征收人是否可以要求额外补偿？221

28.征收补偿协议丢失怎么办？221

29.什么样的房屋可能不予补偿？222

30.无证房或证件不全的房屋是否就是违法建筑？222

31.如何认定违法建筑，认定违法建筑的标准是什么？223

32.自建房屋如何补偿？223

33.对于翻建的房屋应该如何补偿？224

第三章 征收评估常见问题225

34.因拆迁导致的买卖小产权房后悔，补偿应该给谁？225

35.房屋征收时，户口已经迁出还能分到征收补偿款吗？225

36.评估机构如何选定？226

37.征收房屋的面积如何计算？226

38.征收测量的流程是什么，如何操作？226

39.征收房屋评估有什么标准？226

40.被征收人对估价报告有异议怎么办？227

41.如何进行拆迁评估？227

42.征收一般由几个评估机构进行评估，评估结果并不一样怎么办？228

43.什么是市场法评估？228

44.什么是收益法评估？228

45.什么是假设开发法评估？229

46.停产停业损失由谁来评估？229

47.可不可以要求评估人员回避？229

48.怎样审查房地产评估机构的资质？230

第四章 征收诉讼常见问题231

49.被征收人申请征收行政裁决需要提供哪些材料？231

50.在什么情况下房屋拆迁管理部门可以不受理行政裁决的申请？231

51.行政裁决搬迁期限是几天？232

52.申请征收复议需要哪些文件？232

53.征收诉讼中哪些事项需要公证？232

54.遭遇征收，我该怎么搜集证据？233

55.征收录像公证应该怎么做？234

56.在征收中可以申请公开哪些政府信息？234

57.如何在征收中申请政府信息公开？235

58.征收裁决申请被受理后，按照什么程序进行？236

59.征收中行政诉讼的时效是多长？236

第五章 强制征收常见问题238

60.在什么情况下征收机关可以申请强制征收？238

61.征收中被断水断电断气怎么办？238

62.未达成协议，未经过裁决，房屋被非法拆除怎么办？238

63.征收人恐吓被征收人应当如何适用刑法追究刑事责任？239

64.房屋遭遇偷拆报案后公安机关不立案怎么办？240

65.征收人申请强拆需要向法院提供什么材料？241

66.法院在哪种情况下可以裁定不予执行强制征收？241

67.强制征收现场如何依法维权？242

第六章 农村房屋征收常见问题243

68.征地补偿如何计算？243

69.征地安置方案公告的基本内容是什么？244

70.被征收房屋的土地性质都有哪些？244

71.农村房屋拆迁的补偿范围是什么？245

72.农村房屋拆迁一般补偿如何计算？245

73.北京宅基地上建房拆迁如何补偿？245

74.北京宅基地上房屋拆迁的主管部门是谁？246

75.小产权房遭遇征收，如何确定补偿标准和方式？246

第七章 经营性用房征收常见问题248

76.哪些企业可以作为合法的被征收人？248

77.被征收人是企业可以获得哪些补偿？248

78.企业征收过程中的税收登记如何办理？249

79.企业征收过程中的职工如何安置？250

80.企业征收有哪些经营损失？251

81.什么是企业征收的“两停”损失？251

82.企业征收的停产停业损失的计算公式是什么？251

83.在厂房、商铺征收的过程中，营业执照起到什么作用？252

84.律师如何帮企业设计具体索赔要求？252

85.如何区分被征收房屋是住宅用房还是经营性用房？253

86.住改非，征收时如何认定房屋性质？254

第八章 房屋征收中如何保护承租人的利益255

87.征收中承租人是否有权参与签订征收补偿安置协议？255

88.承租公房遭遇征收，如何确定补偿权利人？255

89.征收中承租人可以要求哪些损失赔偿？256

90.承租人是否有资格获得停产停业损失？257

91.北京对于承租人的停产停业损失如何补偿？257

92.在征收中承租人如何应对被征收人对征收补偿的截留？258

93.在征收时出租人是否可以以未支付租金为由要求解除合同？258

94.在征收时出租人能否以合同无法继续履行为由解除租赁合同？259

95.房屋征收中经过转租，次承租人能获得补偿吗？259

96.房屋被认定为违章建筑，怎样保护房屋承租人的权益？260

第九章 拆迁补偿利益家庭分配261

97.离婚时拆迁安置房如何分割？261

98.征收补偿中哪些可以算作夫妻共同财产？261

99.被征收人死亡，拆迁款如何继承？262

100.拆迁安置房可以买卖吗？262

第四编 实用法律文书265

一、行政诉讼代理授权委托书265

二、推选诉讼代表人函268

三、听证申请书270

四、阅卷申请书272

五、人身、财产安全保护申请书275

六、查处违法施工申请书278

七、查处违反规划申请书281

八、中止审理申请书284

九、信息公开申请书287

十、管辖权异议申请书292

十一、行政起诉状297

十二、民事起诉状303

十三、房屋征收与补偿安置方案309

十四、房屋征收委托书314

十五、房屋征收补偿安置协议316

十六、社会稳定风险评估报告324

十七、房屋征收补偿决定书331

十八、征收决定公告范本333

十九、房屋征收决定书范本335

第五编 实用工具339

一、房屋征收决定程序流程图339

二、房屋征收补偿程序流程图340

三、行政诉讼流程图341

四、行政复议流程图342

五、被拆迁人维权流程图343

六、律师办理房屋拆迁案件操作流程图344

七、城市房屋拆迁补偿标准计算表（范例）345

后记357