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第一章 导论1

一、研究背景1

二、相关概念的界定8

1．“建设用地”8

2．“建设用地使用权”8

3．“建设用地使用权一级市场”9

第二章 我国建设用地使用权一级市场的制度变迁路径13

一、国有建设用地一级市场：渐进的市场化过程13

（一）突破：场地使用费和城市土地使用费的开征16

（二）起步：国有土地使用权出让的尝试及合法化18

（三）发展：从协议出让到“招、拍、挂”的普及21

二、案例剖析：以西南M市为样本28

三、集体建设用地一级市场：法律的限缩与脱法的实践40

（一）法律框架下的集体建设用地一级市场40

1．1949～1962年，宅基地和住房私有并可自由买卖时期42

2．1962～1998年，宅基地公有私用，住房私有并可自由买卖时期43

3．1998年至今，宅基地公有私用，农民房屋处分权受限制时期43

（二）实践中的集体建设用地一级市场45

1．安徽芜湖——国家级试点49

2．四川成都——国家级城乡综合统筹试验区51

第三章 国有建设用地一级市场的运行——以土地储备制度为中心55

一、“土地储备”的制度内涵和目标56

（一）域外对“土地储备”概念的定义56

（二）国内对“土地储备”概念的理解58

（三）我国建立土地储备制度的背景59

1．盘活存量国企土地资产61

2．政府全面垄断土地一级市场供应权，改多头供地为政府统一供地62

二、国有建设用地一级市场中的土地来源——土地储备的范围63

（一）土地储备范围概述63

1．土地回收64

2．土地收购65

3．土地征收66

（二）储备范围扩大化的趋势及根源69

1．存量土地收储的主要来源：对国有建设用地使用权的征收71

2．增量土地收储的主要来源：对农村集体所有土地的征收77

三、国有建设用地一级市场出让方式——以商品住宅类土地用途为视角84

1．招标出让85

2．拍卖出让85

3．挂牌出让85

4．协议出让86

（一）目前对国有建设用地出让方式的批评及改革建议86

（二）地价和房价关系究竟为何89

（三）对相关改革建议或措施的分析95

第四章 打破建设用地一级市场法律垄断格局的前提——土地征收制度的改革100

一、公共利益范围的界定101

（一）什么是“公共”102

（二）什么是“利益”104

（三）什么是“公共使用”107

（四）“发展经济”是否符合公共使用目的111

（五）界定“公共利益”的实体性规则120

1．对现有规则和观点的评析120

2．笔者的建议123

（六）界定“公共利益”的程序规则124

二、征收补偿标准的确定126

（一）“市场价值”的含义及一般规则130

（二）“市价补偿”标准的利弊131

（三）三种主要的估值法140

1．概述140

2．“可比较售价法”与“收入折现法”的比较142

3．重置成本法145

4．三种估值法在司法中的运用：Sonwbank案述评149

（四）我国征收补偿标准与评估程序评析157

1．国有土地上的房屋征收补偿规则157

2．农民集体所有土地及房屋征收补偿规则159

3．被征收入分享土地征收项目价值的合理性与可行性161

4．评估机构的选定及评估报告的质证165

第五章 集体建设用地进入一级市场：必要性及法律的重构169

一、集体建设用地入市合法化的必要性172

（一）是满足城市化进程中建设用地需求的主要途径172

（二）有助于实现政府、农民集体、农户和用地者的多方共赢173

（三）有助于降低合约的交易成本，使土地更好地得到市场配置177

（四）是所有权平等这一基本法律精神在土地法律上的回归178

（五）符合中国“渐进式”改革的发展路径179

二、集体建设用地一级市场的供应主体181

（一）“农民集体”183

1．“农民集体”的现状：主体虚位183

2．完善农民集体土地所有制的模式选择185

3．对“农民集体”的确权和重塑189

（二）农户195

三、集体建设用地一级市场的供应客体196

（一）宅基地使用权入市的法律问题197

（二）规划集体建设用地入市的法律问题204

四、集体建设用地入市的具体制度设计205

（一）集体建设用地入市交易方式205

（二）集体建设用地入市后的用途范围207

（三）集体建设用地入市程序209

第六章 城乡统一的建设用地一级市场的构建213

一、总体目标213

二、具体制度的改进和完善215

（一）改革与完善现行土地储备制度215

（二）修改相关法律，保证集体建设用地进入一级市场的合法性217

（三）完善土地利用规划制度，兼顾确定性和适度的弹性218

1．现行土地规划法律制度的现状与不足219

2．完善土地利用规划法律制度的建议223

（四）改革土地税费体制，保障地方政府长期稳定的土地税收230

结语240

参考文献242

中文文献类242

一、中文著作242

二、中文译著247

三、中文论文248

四、统计年鉴254

英文文献类254

一、英文著作254

二、英文期刊255

三、研究报告256

四、美国司法案例256

致谢258